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Los Beneficios de NIIF 16 en el Real Estate

Por Nicolás Herrera Socio Finanzas Corporativas & Transacciones BDO

Se discute mucho acerca de los efectos que traerá la norma IFRS 16 en los estados financieros de las empresas, en especial aquel punto que define que un contrato de arriendo será considerado un pasivo y no un gasto. Múltiples análisis iniciales de esta normativa prevén que esto llevaría a cambios importantes en la naturaleza de los arriendos de oficinas, como contratos más cortos y una tendencia hacia la compra de estos bienes. Ante esto, es necesario preguntarse, ¿es esta normativa necesariamente un cambio en el paradigma de la industria? 

Los análisis iniciales -y poco profundos- que no consideran los efectos de la medición posterior del activo, parecieran llegar a estas conclusiones, pero un estudio más a fondo permite delinear al menos tres aspectos adicionales. Primero, los efectos en patrimonio producto de la medición inicial podrían, según la forma de reconocimiento, impactar tanto en el leverage financiero o en los covenants. Si bien al momento del reconocimiento inicial efectivamente se debe registrar un pasivo por el pago de las obligaciones del contrato, de forma paralela se genera un activo compuesto por el valor de la medición inicial del pasivo. Segundo, los efectos posteriores a la aplicación de IFRS 16 generarán un incremento del EBITDA de la empresa, dadoel cambio en la consideración del reconociendo de los pagos de arriendo, los cuales pasan de ser un costo a gasto financiero. Y, finalmente, el IFRS 16 establece que dicho activo debería poseer un proceso de medición posterior referido al costo, NIC16 o NIC 40, según sea el caso. Dicho proceso es, sin duda, uno de los efectos más significativos de la normativa, donde si el arrendatario posee un contrato ventajoso, la revaluación del activo debería reconocer la diferencia entre los costos efectivos del contrato y el costo que este mismo tendría ante un tercero independiente (valor justo). Es decir, se debería reconocer dicha posición ventajosa frente al derecho de uso del activo, siendo el valor presente de la diferencia pagada y la que el mercado cobra, la revaluación del activo. Al reconocer, la revaluación dentro del balance, específicamente en PPE (propiedades, plantas y equipos), debería existir un incremento patrimonial de igual magnitud. A saber, el activo revaluado debería depreciarse según la vida útil remanente del contrato, generando los efectos en el resultado de cada periodo. Entonces, es posible afirmar que los efectos de IFRS 16 podrían ir en contrapelo a lo señalado por otros analistas que posicionan cambios en la industria. Por el contrario, dado el proceso de medición posterior, es posible pensar que la industria debería privilegiar contratos de más largo plazo. Más que una simple reducción en el patrimonio, esta normativa y su correcta aplicación podría ser beneficiosa al momento de enfrentarse a procesos de renovaciones de contratos, M&A, o Due Diligence en futuras transacciones.

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